APPARTEMENT aux volumes XXL : 260 m² + 70 m2 supplémentaires à rénoverGARAGES - STATIONNEMENT - TERRASSE - JARDIN - 5 CHAMBRESJ'ai le plaisir de vous proposer en exclusivité ce très beau duplex.Véritable compromis entre appartement et maison mitoyenne, situé dans un quartier résidentiel calme et recherché d'Arbusigny, à mi-chemin entre Annecy et Genève, à moins de 10 minutes de la gare de Reignier pour prendre le train Léman Express, ce duplex issu d'une ancienne ferme rénovée offre 209 m² en loi Carrez (256 m² utiles) et plus de 70 m² de combles aménageables accessibles depuis l'appartement en créant une ouverture ou depuis l'extérieur avec un accès indépendant.Dès l'entrée, le charme opère offrant un lieu à la fois élégant et fonctionnel : séjour cathédrale avec mezzanine, atmosphère chaleureuse autour du poêle à bois, confort moderne.________________________________________Espaces de vie• 5 chambres très spacieuses (15,81 m², 18,02 m², 16,83m², 10,54 m²loi carrez) dont une suite parentale de 21m² avec salle d'eau privative et de nombreux rangements au rdc.• Séjour cathédrale de 51 m² et mezzanine offrant lumière et perspective.• Un espace supplémentaire d'environ 40m² pouvant servir de bureau, salle de jeux, salle de sport, détente.• 1 salle de bains et 2 WC• Cuisine ouverte avec cellier.• Distribution fluide et harmonieuse des pièces________________________________________Prestations et équipements• Chauffage au sol pour un confort thermique optimal• Poêle à bois procurant chaleur et ambiance• Chaudière fuel à condensation performante• Double vitrage• Deux garages dont un de 37m² avec mezzanine avec porte motorisée• 5 places de parking• Abri bateau/voiture et espaces de rangement• Terrasse en bois de 50 m²• Terrain de 400 m²• Fosse septique aux normes• Electricité aux normes• 70 m² de combles aménageables offrant un levier de valorisation rare : -> Agrandissement de l'habitation principale -> Création d'un espace indépendant ou studio -> Possibilité de deux ou trois logements distincts selon vos projets________________________________________Localisation• Entre Annecy et Genève• Cadre résidentiel calme et sécurisé, dans une impasse, avec accès direct vers une nature préservée.• Proximité des commerces, écoles et services________________________________________Pourquoi ce bien est-il exceptionnel ?• Volumes XXL• Lumineux et bien agencé.• Charme de l'ancien rénové avec prestations modernes• Potentiel d'aménagement des combles pour personnaliser le bien• Emplacement recherché• Une opportunité rare, idéale pour une famille ou pour un investissementCe bien vous intéresse, vous souhaitez le visiter ?Anaïs L'Heudé07.48.80.81.62anais. (utiliser le formulaire pour contacter le vendeur) Nombre de lots de la copropriété : 18, Montant moyen annuel de la quote-part de charges (budget prévisionnel)(Assurance bâtiment) : 240€ soit 20€ par mois, avec Syndic Bénévole. Les honoraires sont à la charge du vendeur.Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques. gouv. fr.Réseau Immobilier CAPIFRANCE - Votre agent commercial (RSAC N° (utiliser le formulaire pour contacter le vendeur) Greffe de THONON LES BAINS) Anaïs L'HEUDÉ Entrepreneur Individuel (utiliser le formulaire pour contacter le vendeur) Réf.965368
