** EN EXCLUSIVITÉ CAPIFRANCE **Deux maisons. Une seule acquisition. Et une logique patrimoniale particulièrement intelligente.Sur les hauteurs de Valence d'Agen, dans un environnement calme avec vue dominante sur la vallée, découvrez un ensemble immobilier rare permettant d'allier qualité de vie, espace et revenu locatif déjà en place.Ici, l'intérêt n'est justement pas de diviser.Pourquoi ?Parce qu'acheter l'ensemble permet de profiter immédiatement d'un revenu complémentaire tout en conservant une unité cohérente, sans recréer de séparation, de travaux ou de contraintes futures.La maison principale développe environ 150 m² habitables et séduit immédiatement par ses volumes et sa luminosité.Le séjour cathédrale, organisé autour d'une cheminée centrale, offre une vraie pièce de vie chaleureuse avec une belle hauteur sous plafond et une atmosphère que l'on retrouve rarement dans les maisons récentes.La cuisine indépendante bénéficie d'un accès direct à la terrasse extérieure.La maison permet également une vraie vie de plain-pied grâce à une chambre en rez-de-chaussée avec salle d'eau et WC séparé, formant un espace nuit indépendant.À l'étage :deux grandes chambres climatisées, une vaste salle de bain et un espace bureau modulable idéal pour le télétravail ou une chambre complémentaire.Mais le véritable atout souvent introuvable aujourd'hui…c'est son sous-sol intégral de plus de 100 m².Garage multiple, atelier, stockage, espace professionnel, salle de sport, cave, buanderie…Un espace extrêmement rare qui apporte une vraie valeur d'usage au quotidien.À l'extérieur :terrasses, stationnements, terrain de pétanque et terrain piscinable viennent compléter l'ensemble.LE SECOND VRAI ATOUT :un gîte indépendant d'environ 75 m² habitables, entièrement meublé, composé de 3 chambres et actuellement loué.Le bien bénéficie déjà d'un bail d'un an renouvelable à la demande du locataire, permettant :- un revenu locatif immédiat- une aide concrète au financement- un investissement déjà exploitable sans travaux ni ameublement à prévoirou la possibilité, demain, de récupérer facilement un logement indépendant pour famille, activité ou projet personnelUn vrai complément patrimonial rarement proposé avec une maison principale de cette qualité.** POINTS TECHNIQUES **- Double vitrage- Volets bois (maison) / volets électriques (gîte)- Climatisation réversible + convecteurs électriques dernière génération + cheminée bois- Fibre optique- Alarme- Arrosage automatique- Assainissement individuel normalisé (fosse 4000 L commune)- Taxe foncière : 1 910 €Un ensemble immobilier cohérent, rentable et rare sur le secteur.Le type de bien qui peut répondre aussi bien à une logique familiale qu'à une stratégie patrimoniale intelligente. Visite uniquement sur rendez-vous ! Qui s'y colle ? Les honoraires sont à la charge du vendeur.Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques. gouv. fr.Réseau Immobilier CAPIFRANCE - Votre agent commercial (RSAC N° (utiliser le formulaire pour contacter le vendeur) Greffe de AGEN) Marie HILDEBRAND Entrepreneur Individuel (utiliser le formulaire pour contacter le vendeur) Réf.942775
